Ein Mieter ist verpflichtet sinnvolle Modernisierungen zuzustimmen. Nachteilige Modernisierungen muss er aber nicht zustimmen (Voraussetzung mehr Nachteile als Vorteile). Sie haben das Recht die Zustimmung zu verweigern.

In dem verhandelten Fall wollte der Vermieter einen zweiten Balkon anbringen. Der Mieter argumentiert, das er bereits einen Balkon hat und in seiner Zweizimmerwohnung mit dem Einbau der neuen Balkontür eine wichtige Stellfläche verloren ginge. Das Landgericht gab ihm Recht.

Verunreinigt der Hund wiederholt das Treppenhaus oder dringt in fremde Wohnungen ein, kann der Vermieter die Abschaffung des strörenden Hundes verlangen.

Bellt der Hund langanhaltend und regelmäßig, können die Nachbarmieter die Miete mindern (AG 49 C 165/05). Auch das ist für den Vermieter mehr als unangenehm.

Urteile:
LG Krefeld (Az.2S 89/969
LG Nürnberg (Az. 7S 3264/90)

gelesen: Berliner Morgenpost, März 2009

Der Wert der Wohnungen im Haus werden durch die Vermietung eines Miteigentümers an eine "Massagepraxis zur sexuellen Entspannung" vermindert, so das Oberlandesgericht Hamburg.

In dem verhandelten Fall hatte ein Miteigentümer seine Wohnung an eine Massagepraxis vermietet, die "erotisch sexuelle Massagen" anbot. Ein solcher Betrieb mindere den Verkehrswert und den Mietpreis der übrigen Wohnungen, urteilte das Gericht aus Hamburg.

Urteil: BGH VIII ZR 231/07

In dem verhandelten Fall wurde der seit 1977 in der Wohnung lebenden Mieterin zwei mal wegen Eigenbedarfs gekündigt. In der Kündigung wurde gleichzeitig Räumungsklage und Schadensersatzforderungen angedroht. Letztlich zog die Mieterin 2002 mit einer einvernehmlichen Vereinbarung aus. Anschliessend boten die Eigentümer die Wohnung über einen Makler zum Verkauf an.

Der BGH entschied, dass der Schadensersatz des Mieters nicht dadurch ausgeschlossen werde, wenn sich der Mieter mit dem Vermieter schon auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt hat. Entscheidend sei dabei nicht, ob der Mieter bereits zur Räumung der Wohnung verpflichtet sei, sondern allein, ob er das Räumungsverlangen materiell für berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zum Eigenbedarf zu zweifeln.

gelesen: Berliner Morgenpost

Im dem verhandelten Fall mußte die Vermieterin laut Umweltamt die veralteten Gasenzelöfen gegen eine neue Zentralheizung austauschen (Einhaltung der Abgasgrenzwerte). Die Mieterin versuchte diese Modernisierung und damit die Erhöhung der Miete zu verhindern. Ohne Erfolg.

gelesen: Berliner Kurier, März 2009

In der Selbstauskunft werden viele Details über den Mietbewerber erfragt. So muss er beispielsweise sein durchschnittliches Monatseinkommen preis geben, er muss die Ausweisnummer angeben und er muss angeben wie viel er verdient.

Wird die Angabe des Einkommens bei einem Selbständigen nicht belegt und täuscht der Bewerber den Vermieter ein anderes Einkommen als das tatsächliche vor, kann der Vermieter dem Mieter nicht kündigen wegen arglistiger Täuschung, so das Landgericht Potsdam in einem Urteil.

In dem verhandelten Fall, hatte der Mieter die Miete häufig unregelmäßig oder zu spät bezahlt. Der Vermieter fand heraus, dass der Mieter mehrere Versäumnisurteile und Vollstreckungstitel hatte. Die Kündigung wurde vom Gericht versagt, da der Vermieter beweisen müsse, dass der Mieter ein niedrigeres Einkommen habe als in der Auskunft angegeben. Dies kann er jedoch nur, wenn er Einsicht in dessen betriebliche Unterlagen nimmt - was der Vermieter meist nicht kann. Somit ist die Selbstauskunft von Selbständigen für Vermieter ohne Wert.

In diesem Termin erhalten Sie Informationen welche Vorstellungen der Vermieter bzw. Mieter im Hinblick auf Renovierungen hat.

In jedem Fall sollten Sie die Vorabnahme protokollieren lassen. Was soll und was muss noch gemacht werden. Dieses Protokoll erhalten in jedem Fall beide Parteien in Kopie. So kann sich jeder darauf einstellen und die Endabnahme kann fristgerecht erfolgen.

Weitere Tipps: www.3v-immobilien.de

B.Wienke

Das sakrale Läuten bei Messen, Hochzeits- oder Trauerfeiern sowie an hohen kircchlichen Feiertagen sei durch das "verfassungsrechtlich garantierte Selbstbestimmungsrecht der Kirchen " und durch den Schutz freier Religionsausübung priveligiert, so das Verwaltungsgericht Arnsberg in einer Entscheidung ( Az. 7K 2661/06).

Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel immer anzeigen, sonst verliert er sein Recht zur Mietminderung.

Beauftragt der Mieter selbst einen Handwerker kann es schlechtesten Falls dazu kommen, dass der Mieter die Kosten tragen muss( BGH Az. VIII ZR 222/06 ).

Tipp:

1) Mangel schriftlich dem Vermieter per Fax, Email oder Post mitteilen.
2) Hausmeister den Mangel mitteilen und schriftlich bestätigen lassen (Datum nicht vergessen).
3) Nach Fristablauf, Handwerker organisieren.

Die Provision für die Vermittlung von Mietwohnungen darf maximal zwei Kaltmieten für den Mieter betragen (+ gesetzliche Mehrwertsteuer). Das ist im Wohnungsvermittlungsgesetz geregelt. Im §2 finden Sie die Regelungen wann überhaupt eine Provision für den Mieter fällig wird:

http://www.gesetze-im-internet.de/wovermrg/__2.html

Es darf keine Provision für den Mieter verlangt werden, wenn der Vermieter auch der Makler ist, oder verwandtschaftliche Verhältnisse bestehen. Es darf darüber hinaus keine Provision vom Mieter verlangt werden, wenn es sich um die Fortführung eines bestehenden Mietverhältnisses handelt.

Eine Vereinbarung darüberhinaus mit dem Vermieter spielt hierbei keine Rolle. Im Wohnungsvermittlungsgesetz werden insbesondere die Belange der Interessenten geregelt.

Heutzutage bekommen viele Immobilienmakler bereits eine sogenannte Innenprovision vom Vermieter bezahlt. Damit hat der Mieter keine zusätzlichen Kosten.

Ist eine Vermietung für den Mieter provisionspflichtig muss der Immobilienmakler besonders darauf hinweisen. Das kann im Maklerauftrag geschehen, im Internet, durch die Zustellung eines Exposess oder aber auch durch den Emailverkehr.

Tipp: Hier ist besondere Vorsicht geboten. Und zwar sowohl für den Mieter wie auch für den Immobilienmakler. Oftmals versuchen Mieter sich um die Vermittlungsprovision zu bringen, so nach dem Motto sie hätten das nicht gewusst. Für den Immobilienmakler ist es immer besser mit dem Vertragsschluss die Vermittlungsprovision zu kassieren. Da Mieter oftmals, jedenfalls hier in Berlin ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.

Für weitere Fragen steht Ihnen gern Boris Wienke unter

http://www.3v-immobilien.de/kontakt.html

zur Verfügung.

Kaufen Sie eine vermietete Eigentumswohnung. Steigen Sie bzw. der Käufer automatisch in bereits vorhandene Mietverträge ein. Die Änderung der Eigentumsverhältnisse haben auf deren Bestand keinen Einfluss. Allerdings sind nach aktuellen Regelungen Zeitmietverträge nur gültig, wenn ein entsprechender Beendigungsgrund im Mietvertrag genannt ist.

Die drei Gründe können sein:
a) Abriss der Immobilie
b) Eigenbedarf
c) Zusammelegung mehrerer Wohnungen

Besitzt der Mieter also einen qualifizierten Zeitmietvertrag, endet dieser nur aus o.g. bzw. ähnlich gerichteten Gründen. Sollte der Erwerber nicht eine der Regelungen anwenden, würde aus dem Zeitmietvertrag automatisch ein unbefristeter Mietvertrag werden.

Folgen: Unter Umständen wird dadurch eine Neuvermietung zu besseren Konditionen verhindert (mehr Mieteinnahme).

In dem Fall hatte ein Vermieter die Mieter auf Schadensersatz in Höhe von knapp 9.000,- EUR für die Kosten der Schönheitsreperaturen verklagt. Das Gericht zog § 307 BGB heran (Formularklauseln) und schmetterte die Klage ab.

Das Aktenzeichen lautet (Az: VIII ZR 210/08).

(AZ: VII ZR 107/09)

Gelesen in Der Welt, Das Grundeigentum

Gelesen in der Berliner Morgenpost und im Grundeigentum Verlag