Mietvertragsrecht - Karteikarte - Leistungsvorbehalt

Leistungsvorbehaltsklauseln (WERTSICHERUNGSKLAUSEL, GLEITKLAUSEL) sind seit dem 1.Januar 1975 in Wohnungsmietverträgen über freifinanzierte und Altbauwohnungen
grundsätzlich unwirksam.
In solchen Wohnungsmietverträgen hat die Leistungsvorbehaltsklausel trotz der Unwirksamkeit folgende Bedeutung:

Die Mietparteien haben damit zu erkennen gegeben, dass selbst bei einem Mietverhältnis auf
bestimmte Zeit der Mietpreis nicht konstant bleiben soll, sondern Veränderungen unterworfen
sein kann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen dafür vorliegen (MIETERHÖHUNG). Ist bei
einem Mietverhältnis auf bestimmte Zeit ein Erhöhungsvorbehalt nicht vereinbart, kann der
Vermieter innerhalb der Laufzeit des Mietvertrages keine Mieterhöhung vornehmen.
In vollem Umfang zulässig sind Leistungsvorbehaltsklauseln jedoch
- bei preisgebundenem Wohnraum (als Gleitklausel)
- bei Wohnraum, der nur zum VORÜBERGEHENDEN GEBRAUCH vermietet ist
- sowie für Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, sofern der Wohnraum nicht einer Familie zum dauernden Gebrauch überlassen ist.

Eine sehr grosse Rolle spielen Leistungsvorbehaltsklauseln heute bei Mietverträgen über
GESCHÄFSTRÄUME. Sie gewähren bei laufendem Mietverhältnis den Parteien, bei Vorliegen
bestimmter Voraussetzungen ein Recht, von der anderen Partei die Aufnahme von Verhandlungen zur Anpassung des Mietpreises zu verlangen. Ändert sich die in dieser Klausel vereinbarte Bezugsgröße (z.B. Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland), so können die Vertragspartner in Verhandlungen über eine Anpassung der Miete eintreten.
Einigen sich die Vertragspartner nicht auf eine neue Miethöhe, muss hierüber das Gericht
entscheiden, wenn die Vertragspartner sich nicht bereits auf einen Schiedsgutachter
geeinigt haben. Der Mieter schuldet die neue Miete von dem Zeitpunkt an, zu dem eine
Veränderung der Miethöhe verlangt wurde und die Voraussetzungen für eine Erhöhung bzw.
Senkung vorliegen.
Die Besonderheit der Leistungsvorbehaltsklausel liegt darin, dass anders als bei der
Gleitklausel mit Veränderung der vereinbarten Bezugsgröße sich die Miethöhe nicht automatisch verändert (WERTSICHERUNGSKLAUSEL, MIETERHÖHUNGEN). Leistungsvorbehaltklauseln sind nicht genehmigungspflichtig (§1 Preisklauselverordnung).

Beispiel für eine Leistungsvorbehaltsklausel:
Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung
aller privaten Haushalte in Deutschland (Stand 2000 = 100) künftig gegenüber dem Stande bei Vertragsabschluss oder einer Neuregelung um mehr als 5 v.H. nach oben oder unten, so sind die Vertragspartner berechtigt, die Aufnahme von Verhandlungen über eine Neufestsetzung der Miete zu verlangen.
Einigen sich die Vertragspartner nicht über die neue Miethöhe, so entscheidet ein auf Antrag
einer oder beider Parteien von der Industrie - und Handelskammer zu benennender
Sachverständiger als Schiedsgutachter gemäß § 317 BGB nach billigem Ermessen darüber, ob
und in welcher Höhe eine Änderung der Miete eintreten soll. Die neue Miete ist alsdann
vom Ersten des aujf den Tag der Antragstellung folgenden Monats an für beide Vertragsparteien verbindlich. Die Kosten des Verfahrens tragen beide Parteien je zur Hälfte.
Nicht unwirksam sind jedoch Vereinbarungen, die jährlich eine Anhebung des Mietzinses um
einen bestimmten Betrag vorsehen. Solche STAFFELMIETEN sind unter bestimmten Voraussetzungen auch für Wohnraum zulässig.

Quelle: Deutscher Mieterbund e.V. Berlin, Juni 2002