Mietvertragsrecht - Karteikarte - Indexmiete

Seit dem 1.September 1993 können Mietanpassungsvereinbarungen als sog. Indexmiete
vereinbart werden. Allerdings war bis zum 31.12.1998 die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung von der Genehmigung durch die Deutsche Bundesbank abhängig. Seit dem 1.1.1999 besteht diese Genehmigungspflicht bei Wohnraummietverträgen nicht mehr. Die Voraussetzungen, unter denen eine Indexklausel im Mietvertrag wirksam ist, sind direkt im Gesetz geregelt.

Inhalt der Indexvereinbarung
Im Mietvertrag kann schriftlich festgelegt werden, dass sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richtet. Ein anderer Index ist nicht zugelassen. Eine Mindestlaufzeit ist für
für den Mietvertrag jetzt nicht mehr vorgeschrieben, der Vertrag kann also auf unbestimmte
Zeit abgeschlossen werden. Bei Mietverträgen, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden
sind, ist demgegenüber eine Indexmiete nur dann möglich, wenn der Vertrag auf mindestens 10 Jahre oder aber auf Lebenszeit von Mieter oder Vermieter festgelegt ist.

So lange die Indexvereinbarung gilt, sind andere Mieterhöhungen weitgehend ausgeschlossen -vor allem die Erhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nur Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten sowie eine Erhöhung aufgrund baulichen Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, sind zusätzlich möglich.

Auch wenn eine Indexvereinbarung in erster Linie Grundlage für Mieterhöhungen sein wird,
ist bei einer entsprechenden Preisentwicklung ebenso eine Mietsenkung möglich.

Mieterhöhung - aber nicht automatisch
Ist eine Indexmiete vereinbart, erhöht sich die Miete nicht bei jeder Änderung des Indexes
und vor allem nicht automatisch.
Zunächst muss die bisherige Miete nindestens ein Jahr unverändert sein. Nur Mieterhöhungen
wegen gestiegener Betriebskosten oder aufgrund von nicht zu vertretenden baulichen
Änderungen wirken sich für die Jahresfrist nicht aus, sind also zwischendurch möglich.
Weitere Voraussetzung ist eine Erklärung des Vermieters in Textform (SCHRIFTFORM). In
dieser Erklärung muss die Änderung Preisindexes angegeben werden. Außerdem muss der
Vermieter die neue Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag mitteilen. Der geänderte
Mietzins ist von Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats zu zahlen.
Beispiel: Gibt der Vermieter eine wirksame Mieterhöhungserklärung am 15.September ab, kann er den höheren Mietzins ab November verlangen.

Altverträge
Die Wirksamkeit von Indexklauseln in Mietverträgen, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen
worden sind, richtet sich nach dem bis dahin geltenden Recht. Eine solche Vereinbarung ist
also nur dann wirksam, wenn der Mietvertrag auf Lebenszeit von Mieter oder Vermieter
läuft oder für die Dauer von mindestens 10 Jahren befristet ist bzw. für diesen Zeitraum
eine ordentliche Kündigung des Vermieters gegenüber dem Mieter ausgeschlossen ist. Fehlt
diese zeitliche Begrenzung, ist die Indexvereinbarung unwirksam. Sie wird auch nicht mit
dem 1.9.2001 automatisch wirksam, sondern nur dann, wenn sie ab diesem Zeitpunkt durch
Mieter und Vermieter bestätigt wird.

Unzulässige Klauseln
Genehmigungsfreie Klauseln wie z.B. Leistungsvorbehaltsklauseln sind bei Wohnraummietverhältnissen unzulässig. Hat der Vermieter eine unzulässige Klausel verwandt, kann er die Miete nur nach geltenden Regeln erhöhen.

Quelle: Deutscher Mieterbund e.V. , Berlin, Juni 2002