Mietvertragsrecht - Karteikarte - Mieterhöhung

Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete

Bei frei finanzierten Wohnungen kann der Vermieter die Zustimmung zu einer
Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn
- die Miete bei Zugang des Erhöhungsschreibens seit einem Jahr unverändert ist,
- die neue Miete die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder einer
vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit
und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind und
- die Miete sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöht.

Jahresfrist
Zwischen zwei Mieterhöhungen (bzw. ab Vertragsbeginn; LG Görlitz WM 97,378) soll der Mieter
ein Jahr Ruhe haben (Ausnahme: Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten;
diese sind zwischenzeitlich zulässig). Das gilt auch für ehemalige Sozialbauwohnungen
(OLG Hamm RE WM 95,263). Das nächste Erhöhungsschreiben darf frühestens 12 Monate nach dem
Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung beim Mieter eintreffen. Bekommt er vorher eine neue
Mieterhöhung, dann ist diese unwirksam (BGH RE WM 93, 388). Der Vermieter muss also, wenn er die
Miete anheben will, dem Mieter nach Ablauf der Jahresfrist ein neues Mieterhöhungsverlangen schicken.
Da zur Jahresfrist jeweils noch die Überlegungsfrist hinzu kommt, muss die Miete also
immer mindestens 15 Monate unverändert sein.

Ortsübliche Vergleichsmiete - was ist das?
Der Vermieter kann im Abstand von jeweils einem Jahr fordern, dass die Miete auf die
"ortsübliche Vergleichsmiete" angehoben wird.
Diesen ortsüblichen Preis muss man ermitteln, indem man z.B. genügend Mieter bzw. Vermieter
fragt:"Was zahlt ihr?" bzw. "Wieviel bekommt ihr für eure Wohnung?" Dabei muss man 
unterscheiden, was das für eine Wohnung ist. Ein Neubau mit Bad und Zentralheizung oder
ein Altbau mit Einzelöfen? Liegt die Wohnung auf dem Land oder in der Stadt, an einer
ruhigen Seitenstrasse oder an einem verkehrsreichen Platz (LÄRM)?. Dabei ist immer der
gesamte Wohnungsmarkt maßgeblich; es ist nicht zulässig, für einzelne Gruppen
(z.B. Wohngemeinschaften, Soldaten, Ausländer) eine "spezielle ortsübliche Miete" zu bilden
(OLG Hamm RE WM 83, 78; WM 83, 108; OLG Stuttgart RE WM 82, 129).
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht identisch mit der aktuellen Marktmiete, also z.B.
den Preisen, die in Wohnungsanzeigen oder von Maklern genannt werden; auch Mieten, die seit
vielen Jahren unverändert sind, spielen keine Rolle. Entscheidend ist vielmehr der Zeitraum
der letzten vier Jahre, gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung beim Mieter
ankommt (BayObLG RE WM 92, 677). Die Mieten, die in den letzten vier Jahren in der Gemeinde
(oder in einer vergleichbaren Gemeinde) üblicherweise für vergleichbaren Wohnraum
vereinbart oder geändert wurden (bloße Betreibskostenänderungen bleiben außer Betracht), bilden
den Maßstab. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist also ein repräsentativer Querschnitt
der Mietpreise, die für die jeweilige Wohnungskategorie gezahlt werden (BayObLG RE WM 81,100).
Nicht zum vergleichbaren Wohnraum gehören Wohnungen, deren Miete aufgrund einer Förderzusage
festgelegt worden ist (VEREINBARTE FÖRDERUNG). Hingegen dürfen die Mieten der nicht
preisgebundenen Wohnungen von Genossenschaften und ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen
nicht ausgeklammert werden (LG Hamburg WM 96, WM 95, 543).
In vielen Gemeinden ist dieser Durschnittswert aus dem Mietspiegel abzulesen. Voraussetzung ist,
dass der Mietspiegel von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter
gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (MIETSPIEGEL).
Schwierig wird es, wenn die Vergleichsmiete mittels Mietspiegel festgestellt werden soll, die
Datenerhebung dazu aber schon einige Zeit zurückliegt. Stützt  der Vermieter seine Forderung
auf einen Mietspiegel, dar er keinen "altersbedingten" Zuschlag zum Mietspiegelwert machen
(OLG Hamburg RE WM 83,11). Allerdings kann der Vermieter die Erhöhung auch mit dem Hinweis
auf drei Vergleichswohnungen begründen - selbst wenn am Ort ein Mietspiegel existiert. Wenn
dann ein Gericht im Prozess über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete zu
entscheiden hat, darf der zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung gültige Mietspiegel zu
Beweiszwecken herangezogen werden, nicht aber ein später erstellter neuer Mietspiegel
(BVerfG WM 92, 48). Das Gericht kann dabei einen Zuschlag zu dem einschlägigen Mietspiegelwert
machen, um Mietsteigerungen zwischen der Datenerhebung für den Mietspiegel und dem zeitpunkt des
Mieterhöhungsverlangens zu erfassen - so genannte Stichtagsdifferenz (OLG Hamm RE WM 96, 610;
OLG Stuttgart RE WM 94,58) Dieser Zuschlag muss aber konkret die Steigerung der ortsüblichen
Vergleichsmiete für die betroffene Wohnung wiedergeben. Ein pauschaler Zuschlag z.B. im Wege
der Schätzung aufgrund eines Wohnungsmietenindex ist nicht zulässig (OLG Stuttgart RE WM 94,58).
Viele Gerichte lehnen einen solchen Zuschlag allerdings ab, weil sie ihn für praxisuntauglich
halten (LG Hamburg WM 96, 45; AG Aachen WM 95, 656; AG Köln WM 95, 115).
Keinen Einfluss auf die Vergleichsmiete haben behebbare Mängel in der Wohnung des Mieters.
Hat aber umgekehrt der Mieter selbst z.B. Bad und Heizung eingebaut, dann darf der Vermieter
nur die Miete fordern, die am Ort üblicherweise für eine vergleichbare Wohnung ohne Bad
und ohne Heizung gezahlt wird (BayObLG RE WM 81,208). Schon der Einbau des Waschbeckens
durch den Mieter kann dazu führen, dass die Wohnung als "ohne Bad" einzustufen ist (LG Halle WM 2000,551).

Achtung: Will der Vermieter nach einer öffentlich geförderten Modernisierung die Miete im
Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, muss er die Fördermittel zu Gunsten der Mieter
berücksichtigen (LG Berlin MM 90,229). Er muss bereits im Erhöhungsschreiben auf den
Erhalt öffentlicher Mittel hinweisen, selbst wenn die neue Miete noch unter dem im Fördervertrag
vereinbarten Höchstmietzins liegt (KG Berlin RE WM 2002, 144). Wird das Haus jedoch
verkauft, geht die Verpflichtung, Fördermittel zu berücksichtigen, auf den neuen
Eigentümer nur dann über, wenn dies im Kaufvertrag geregelt ist (BGH WM 98, 100; KG Berlin
RE WM 97,605; LG Berlin WM 2001, 612).

Textform/Schriftform
Nach wie vor gilt, dass Mieterhöhungen nicht mündlich erklärt werden können. Der Mieter
soll lesen können, was der Vermieter fordert. Allerdings sind die formellen Anforderungen
deutlich gesenkt worden. Bisher mussten Mieterhöhungen schriftlich begründet werden; dies
bedeutete, die Mieterhöhung musste eigenhändig vom Vermieter unterschrieben werden. Auf
die Eigenhändigkeit konnte nur verzichtet werden, wenn die Erklärung komplett mit Hilfe
automatischer Einrichtungen gefertigt wurde.
Bei Mieterhöhungen, die dem Mieter seit dem 1.8.2001 zugehen, ist die Form einfacher einzuhalten.
Selbstverständlich kann der Vermieter die Mieterhöhung weiterhin selbst unterschreiben. Es
genügt jedoch auch die Textform. Das bedeutet, die Mieterhöhung muss lesbar, die Person
des Absenders muss angegeben und der Abschluss der Erhöhungserklärung erkennbar gemacht sein.
Die Form ist also zum Beispiel gewahrt, wenn die Mieterhöhung als Kopie, Fax oder
Computerfax eingeht und anstelle der persönlichen Unterschrift mit "gezeichnet Meier" oder
"Müller, Vorstand" endet (TEXTFORM).

Bevollmächtigung möglich
Kommt die Mieterhöhung nicht vom Vermieter selbst, sondern von einem Bevollmächtigten
(z.B. Rechtsanwalt, Verwalter, Haus- und Grundstückseigentümerverein), kann der
Bevollmächtigte die Erklärung in Textform abgeben. Zusätzlich muss er jedoch eine
Originalvollmacht beilegen (eine Kopie reicht nicht). Die Vollmacht ist nur dann entbehrlich,
wenn der Mieter die Bevollmächtigung aus der Vergangenheit bereits kennt.
Ohne ausreichende Vollmacht kann der Mieter unter Hinweis darauf die Mieterhöhung ohne
weitere Prüfung zurückweisen; dann wird die Mieterhöhung unwirksam (OLG Hamm RE WM 82,204).
Dies muss aber unverzüglich geschehen. Eine Zurückweisung nach mehr als 14 Tagen ist im
Regelfall zu spät (OLG Hamm NJW-RR 88,282).
Haben auf der Mieterseite den Vertrag mehrere Personen unterzeichnet, muss die Zustimmung
zur Mieterhöhung von allen Mietern verlangt werden. Es reicht jedoch aus, dass die an alle
gerichtete Erklärung gegenüber einem Mieter abgegeben wird, wenn eine entsprechende
gegenseitige Bevollmächtigung im Mietvertrag enthalten ist (BGH RE WM 97,599) [EHELEUTE ALS MIETER]:
Im Prozess allerdings muss der Vermieter die Mieterhöhungen von allen, die den Mietvertrag
unterschrieben haben, verlangen (KG Berlin RE WM 86,106; BayObLG RE WM 83,107).

Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen
Der Vermieter muss die Mieterhöhungserklärung in Textform begründen, d.h. er muss die für
seine Forderung maßgeblichen Gründe mitteilen (BVerfG WM 89,62; WM 80,123). Im
Mieterhöhungsverlagen muss der Vermieter noch nicht beweisen, dass die verlangte Miete
ortsüblich ist. Er muss dem Mieter nur so viele Hinweise an die Hand geben, dass dieser
selbst nachprüfen kann, ob die Forderung berechtigt ist (BVerfG WM 82,146; BayObLG RE WM 82,154).
Der entgültige Beweis muss erst in einem eventuellen Prozess geführt werden (LG Wuppertal WM 85,325).
Der Vermieter hat vier Begründungsmöglichkeiten:
- Er kann auf einen Mietspiegel verweisen.
- Er kann auch auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank Bezug nehmen.
- Der Vermieter kann das Gutachten eines Sachverständigen mit in den Brief legen.
- Der Vermieter kann drei vergleichbare Wohnungen am Ort nennen, in denen die Miete
ebenso hoch ist.

ACHTUNG: Gibt es am Ort einen QUALIFIZIERTEN MIETSPIEGEL muss er den danach für die
Wohnung maßgeblichen Preis auch dann mitteilen, wenn er die Mieterhöhung z.B. mit
drei Vergleichsmieten begründet.

Mietspiegel
Am besten begründet der Vermieter seine Forderung, indem er auf einen MIETSPIEGEL verweist.
Eine Mietpreisübersicht des Finanzamtes kann einen Mietspiegel nicht ersetzen (LG Limburg WM 87,29).
Bezieht sich der Vermieter zur Begründung auf einen QUALIFIZIERTEN MIETSPIEGEL, wird
vermutet, dass der darin angegebne Mietpreis die ortsübliche Miete wiedergibt. Hält der
Mieter diesen Preis für zu hoch, muss er schon ganz erhebliche Argumente vorbringen, um
diese Vermutung zu widerlegen. Wenn es in einer Gemeinde keinen Mietspiegel gibt, dann darf
der Vermieter den Mietspiegel einer Nachbargemeinde verwenden. Sie muss aber vergleichbar sein.
Beispiel: Der Vermieter auf dem Land darf nicht den Mietspiegel einer benachbarten Großstadt
verwenden (OLG Stuttgart RE WM 82,108). Der Vermieter kann sich auch auf einen älteren
Mietspiegel stützen. Er darf dann aber nur den Preis fordern, der in dem älteren Mietspiegel
steht, und nicht einen prozentsatz aufschlagen, nur weil der Mietspiegel älter ist (OLG
Hamburg RE WM 83,80; RE WM 83, 11; OLG Stuttgart RE WM 82, 108).
Auch wenn der Mieter eine Bruttomiete zahlt, Nebenkosten also in der Miete enthalten sind,
kann die Miete nach einem Mietspiegel, der Nettowerte enthält erhöht werden. Der
Vermieter darf dann die tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten, soweit
sie sich im Rahme den üblichen halten, zu den Mietspiegelwerten zurechnen (OLG Hamm RE WM 93,29;
RE WM 84,121; OLG Stuttgart RE WM 83,285). Sind im Mietspiegel bzw. in einem Anhang dazu
durchschnittliche Betriebskosten aufgeführt, sind nach Auffassung des LG Berlin (WM 99,524)
diese dem Mietspiegelwert hinzuzurechnen. Sind Schönheitsreparaturen Aufgabe des Vermieters,
im MIetspiegel aber Mietverträge zugrunde gelegt, nach denen der Mieter diese Kosten zu
tragen hat, kann zu den Mietspiegelwerten ebenfalls ein Zuschlag hinzugerechnet werden,
z.B. Erfahrungswerte aus dem öffentlich geförderten Wohnungsbau (OLG Frankfurt RE WM 2001,
231; OLG Koblenz RE WM 85, 15). Es ist aber unbedingt erforderlich, dass das Erhöhungsverlangen
sich auf den gesamten Mietzins (und nicht nur die Grundmiete)bezieht, also den Zuschlag für z.B.
die Schönheitsreparaturen einschließst (OLG Frankfurt RE WM 2001,231).
Fordert der Vermieter neben der Mieterhöhung eine Änderung der Betriebskosten, muss er
deutlich zwischen beidem trennen (OLG Hambug RE WM 83,49; AG Frankfurt WM 82,27). Verbindet
er mit der Mieterhöhung eine Änderung der Mietzinsstruktur, ist die Mieterhöhung
unwirksam (LG Köln WM 94,27).
Für eine wirksame Mieterhöhung ist eine deutliche Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel
erforderlich (LG Köln WM 94, 691). Enthält der Mietspiegel Mietzinsspannen, dar der
Vermieter einen beliebigen Wert innerhalb der für die Wohnung zutreffenden Kategorie
angeben. Formal ist es also in Ordnung, wenn der Vermieter den Höchstwert fordert. Das
bedeutet jedoch nicht, dass die vom Vermieter genannte Miete in jedem Fall auch tatsächlich
gerechtfertigt ist. Handelt es sich um eine durchschnittliche Wohnung, genügt es, wenn der Mieter
einer Anhebung der Miete bis zum Mittelwert des Mietspiegels zustimmt. Nur wenn die
Wohnung überdurchschnittlich gut ist, sollte der Mieter einer Miete oberhalb des
Mittelwertes (bis hin zum Oberwert) zustimmen.

Sachverständigengutachten
Das Gutachten darf nicht älter als 2 Jahre sein (LG Berlin WM 98, 229) und muss in vollem
Wortlaut der Erhöhungserklärung beigefügt sein. Es reicht nicht ein Hinweis, dass der
Vermieter so ein Gutachten hat und dass der Mieter es bei ihm oder z.B. beim Hausmeister
einsehen kann (OLG Braunschweig RE WM 82, 272). Der Sachverständige muss für ein Fachgebiet
öffentlich bestellt und vereidigt sein, in dem er sich zumindest auch mit der Mietpreisbewertung
befassen muss. Ein Gutachten reicht deshalb aus, wenn der Sachverständige für Grundstücks-
und Gebäudeschätzun öffentlich bestellt ist (BGH RE WM 82,177). Der Vermieter darf sogar
einen ortsfremden Sachverständigen beauftragen (BayObLG RE WM 87,312).
Das Gutachten muss begründet sein, und zwar so, dass der Mieter es logisch nachvollziehen kann
(OLG Oldenburg RE WM 81,150). Dazu muss der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche
ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die Wohnung des Mieters in das örtliche Mietpreisgefüge
einordnen (BVerfG WM 86,237).
Es reicht nicht aus, wenn das Gutachten lediglich auf die Berufserfahrung des Sachverständigen
und seine Kenntnis des Wohnungsmarktes verweist (OLG Karlsruhe RE WM 81,113). Unverwertbar ist
das Gutachten auch dann, wenn es nur erkennen läßt, welchen Mietzins der Sachverständige für
angemessen hält (BVerfG WM 86,239).
Zur Überprüfung des Gutachtens ist es in der Regel auch unverzichtbar, dass der Sachverständige
Mietpreis und Adressen der Vergleichswohnungen offenlegt (BVerfG WM 94,661; BGH NJW 92,1817;
LG Saarbrücken WM 96,279). Im Einzelfall kann ein Gutachten auch dann verwertbar sein, wenn
der Sachverständige die Vergleichswohnungen nicht offen legt (BVerfG WM 98,13; WM 97,318;
WM 96, 749; LG München WM 96,773).
Die Wohnung, die er bewerten soll, muss der Sachverständige gesehen haben. In einer großen
Wohnanlage reicht es aber, wenn er eine Wohnung gleichen Typs besichtigt hat (OLG Oldenburg
RE WM 81,150). Wenn der Mieter sich gegen die Bewertung wendet, die der vom Vermieter
beauftragte Gutachter vorgenommen hat, muss im Prozess ein neues Gutachten erstellt werden
(LG Düsseldorf WM 85,363).

Drei Vergleichswohnungen
Beruft sich der Vermieter auf drei Vergleichswohnungen, muss er diese identifizierbar
beschreiben (BGH RE WM 82,324). Dazu genügt es im Regelfall, dem Mieter Informationen über
Namen des Wohnungsinhabers, Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis zu geben (BVerfG WM 82,62).
Angaben über in der Miete enthaltene Betriebskosten sind nicht erforderlich (BVerfG WM 94,137).
Weist aber die Wohnung des Mieters Besonderheiten auf, die sich maßgeblich auf den Mietpreis
auswirken, können vom Vermieter weitere Angaben zur Vergleichbarkeit der genannten
Wohnung verlangt werden BVerfG WM 89,62). Wird die Wohnung des Mieters mit Kohle beheizt,
reicht die Angabe von zentral beheizten Vergleichswohnungen nicht aus (LG Kiel WM 99,485).

Die drei Vergleichswohnungen dürfen kleiner oder größer sein als die Wohnung, für die die Miete
erhöht werden soll. Der Mieter muss ggf. selbst einen Abschlag machen, wenn der qm-Preis, wie
z.B. bei Appartements, sehr hoch ist (OLG Schleswig RE WM 87, 140; Bay-ObLG RE WM 82, 154).
Nach Ansicht des LG Köln (WM 94,691) und des AG Kaiserslautern (WM 85,124) scheiden
allerdings Wohnungen, die mehr als 30 Prozent kleiner sind, als Vergleichsobjekte aus.
Ebenso wenig dürfen gewerblich vermietete Wohnungen zur Begründung herangezogen werden
(LG Düsseldorf WM 93,359). Das Gleiche gilt für Wohnungen, die zur Unterbringung von
Flüchtlingen an die Kommune vermietet sind (LG Hannover WM 2000,360).
Die Wohnungen können auch im selben Haus liegen und dem selben Vermieter gehören (OLG Frankfurt
RE WM 84,123; OLG Karlsruhe RE WM 84,188). Der Vermieter darf auch mehr als drei Wohnungen
benennen (BayObLG RE WM 92,52).
Weigert sich jedoch der Mieter einer Vergleichswohnung, Zutritt zu seiner Wohnung zu
gewähren, so bleibt das Mieterhöhungsverlangen trotzdem wirksam (OLG Schleswig RE WM 84,23).

Der Vermieter kann nicht mehr als den Mietpreis verlangen, der für die günstigste der drei
Vergleichswohnungen gezahlt wird; es ist nicht zulässig, einen Durchschnittspreis für die
drei Vergleichswohnungen zu bilden (OLG Karlsruhe RE WM 84, 21). Ist eine Vergleichswohnung
größer, als vom Vermieter angegeben, darf nur der sich daraus ergebene geringere
Quadratmeterpreis berücksichtigt werden (AG Siegburg WM 2000,195).
Vergleichswohnungen dienen zur Begründung der Mieterhöhung: durch sie kann nicht bewiesen
werden, dass die dort gezahlten Mieten auch die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen
(LG Düsseldorf WM 90, 393).

Kappungsgrenze einhalten
Der Vermieter muss nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete beachten, er muss auch die
Kappungsgrenze einhalten. Diese liegt seit dem 1.September 2001 bei 20% (vorher 30%) und
bedeutet: Innerhlab von 3 Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20% steigen, selbst wenn
im Einzelfall die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete zuließe. Nicht
mitgerechnet werden dabei allerdings Mieterhöhungen wegen Modernisierung, gestiegener
Zinsen und Betriebskosten; dies gilt selbst dann, wenn z.B. wegen der Modernisierung
kein förmliches Mieterhöhungsverfahren durchgeführt wurde, sondern der Vermieter die
Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum verlangt hat (OLG Hamm RE WM 93,106).

Berechnung der Kappungsgrenze
Ob der Kappungsbetrag eingehalten ist, errechnet sich nach der Miete, die 3 Jahre vor
dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung gezahlt wurde (OLG Celle REWM 96, 86; BayObLG RE WM
88,117).
Erhält der Mieter eine Mieterhöhung, muss er zur richtigen Anwendung der Kappungsgrenze
folgende Überlegungsschritte vornehmen:
1. Welche Miete wurde 3 Jahre vor der neuesten Mieterhöhung gezahlt?
2. Um wieviel EURO ist die Miete einschließlich der neuesten Mietzinsforderung
angehoben worden?
3. Welchen Prozentsatz machen die Mietzinssteigerungen, bezogen auf den Mietzins vor
3 Jahre, aus?
4. Übersteigt dieser Betrag 20%, ist die neueste Mieterhöhung um den darüberhinaus gehenden
Betrag zu kürzen, auch wenn die Forderung des Vermieters, gemessen am gültigen Mietspiegel,
gerechtfertigt wäre.

Beispiel:
Der Mieter erhält im September 2002 für seine 50 m² Altbauwohnung eine Mieterhöhung
zum 01.Dezember 2002 von 281,21 Euro auf 347,68 Euro. Am 1.Dezember 1999 lag die Miete bei
500,- DM (255,65 Euro).
Hier greift jetzt die Kappungsgrenze. Die im Dezember 1999 gezahlte Miete darf bis Dezember
2002 höchstens um 20 % steigen. Der Mieter muss also nur einer Mieterhöhung auf (255,65 + 20%)
306,78 Euro zustimmen, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei 347,68 Euro liegt.
Der Vermieter darf sein Mieterhöhungsverlangen schon während des 3-Jahreszeitraumes stellen,
um die Miete direkt im Anschluss daran unter Beachtung der Kappungsgrenze zu erhöhen (BayObLG
RE WM 88,117).

Hat der Mieter eine SOZIALWOHNUNG angemietet und ist diese aus der öffentlichen Bindung
(ÖFFENTLICHE MITTEL) herausgefallen, weil z.B. der Vermieter die öffentlichen Mittel vorzeitig
zurück gezahlt hat, kann nach dem Gesetz der Vermieter den Mietzins auf die ortsübliche
Vergleichsmiete nach den Regeln des frei finanzierten Wohnungsbaus anheben. Auch hier muss der
Vermieter jedoch die Kappungsgrenze einhalten (BayObLG RE WM 84,48; OLG Karlsruhe RE WM 84,125).
Das Gleiche gilt bei einer privatrechtlichen Mietpreisbindung (LG Stuttgart WM 85,27).
Das BVerfG (WM 86,101) hat die alte 30%-Kappungsgrenze ausdrücklich für verfassungsgemäß erklärt.

Musste der Mieter bis zur Rückzahlung der öffentlichen Mittel eine Fehlbelegungsabgabe zahlen,
so entfällt zwar dies Zahlung. Dafür spielt in diesem Umfang die Kappungsgrenze keine Rolle.

Beispiel:
Der Mieter einer Sozialwohnung zahlt bisher eine Miete von 3,20 Euro/qm sowie Fehlbelegungsabgabe
in Höhe von 1 Euro/qm; die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 4,50 Euro/qm. Aufgrund der
Kappungsgrenze von 20% dürfte der Vermieter die Miete nur auf (3,20 + 20%) 3,84 Euro/qm erhöhen.
Da der Mieter aber keine Fehlbelegungsabgabe mehr zahlen muss, darf der Vermieter die Miete
um 1 Euro/qm erhöhen, also auf 4,20 Euro/qm.
Um an die notwendigen Informationen zu kommen, hat der Vermieter das Recht, frühestens 4 Monate
vor dem Wegfall der öffentlichen Bindungn den Mieter zu fragen, ob und in welcher Höhe er eine
Fehlbelgungsabgabe zahlt. Dies muss der Mieter dann innerhalb eines Monats beantworten. Antwortet
der Mieter nicht, darf der Vermieter unterstellen, dass der Mieter den Höchsbetrag gezahlt hat
(LG Köln MDR 98,1282).
Ausgangspunkt bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist die Kostenmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen
(LG Berlin GE 89, 721; LG München WM 85,330; a.A. AG Hamburg-Blankenese WM 83,344), und zwar die
tatsächlich gezahlte Miete, höchstens aber die preisrechtlich zulässige (KG Berlin RE WM 90,540;
LB Berlin GE 90,707; GE 90, 705). Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Kapitalkosten für ein
zur Zeit der Preisbindung getilgtes Darlehen aus der Kostenmiete herauszurechnen (OLG Hamm RE WM 90,333).

Der Vermieter kann diese Kostenmiete als Ausgangspunkt für die Berechnung der Kappungsgrenze
nicht dadurch umgehen, dass im Mietvertrag eine höhere Miete vereinbart wird, die nach Ablauf der
Preisbindung gelten soll (OLG Stuttgart RE WM 89,552).
Bei einer Inklusiv-Miete für eine frei finanzierte Wohnung hingegen sind die Betriebskosten bei
der Kappungsgrenze mit zu berücksichtigen (LG Karlsruhe WM 85,328; LG Hamburg WM 85,306).

Nur mit Zustimmung des Mieters
Selbst wenn das Schreiben des Vermieters alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, erhöht sich die
Miete nicht automatisch, sondern nur dann und nur in dem Umfang, in dem der Mieter zustimmt
bzw. gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird. Deshalb muss im Mieterhöhungsschreiben auch
deutlich zu Ausdruck kommen, dass der Mieter zur zustimmung aufgefordert wird. Wenn dass
Schreiben den Eindruck erweckt, dass der Vermieter die Mieterhöhung einseitig geltend machen
kann, ist die Erklärung unwirksam (LG Mannheim WM 2000, 308; LG MünchenII WM 96, 624; LG
Karlsruhe WM 91, 48).

Mindestens zwei Monate Zeit
Der Mieter sollte seine Zustimmung natürlich nicht von "Lust und Laune" abhängig machen.
Wenn die Mieterhöhung in Ordnung ist, hat der Vermieter einen gesetzlichen (und damit auch
gerichtlich durchsetzbaren) Anspruch auf die Zustimmung des Mieters. Wer seine
Zustimmung ohne triftigen Grund verweigert, riskiert einen teuren Prozess. Jeder Mieter
sollte daher prüfen, inwieweit die Forderung des Vermieters berechtigt und daher eine
Zustimmung daher angebracht ist.
Dafür ist genügend Zeit.
Hat der Mieter einen solchen Brief von seinem Vermieter bekommen, dann hat er gut zwei
Monate (den Monat, in dem der Brief kommt, sowie die beiden nächsten Monate) Zeit zu
prüfen, ob die neue Miete tatsächlich der übliche Preis am Ort ist. (Beispiel: Kommt der
Brief im April, geht die Überlegungsfrist bis Ende Juni.)
Sind drei Vergleichswohnungen zur Begründung angegeben, dann kann er dort bei den Mietern
anrufen und sich erkundigen, ob alles stimmt, ob die wirklich so viel zahlen, ob das die
Kalt- oder Warmmiete ist, ob man die Wohnungen überhaupt vergleichen kann usw. . Wenn es
am Ort einen Mietspiegel gibt, dann kann der Mieter dort nachsehen, ob der Vermieter nicht
besonders teure Wohnungen nennt. Ergibt die Prüfung, dass die Miethöhe nur zu einem Teil
gerechtfertigt ist, sollte der Mieter in diesem Umfang dann auch zustimmen und nur den
darüber hinausgehenden Teil der Vermieterfordrung ablehnen (BayObLG RE WM 89, 484; LG
Landshut WM 90, 223; LG Bonn WM 85,311).
Achtung:
Wenn die Wohnung des Mieters behebbare Mängel aufweist, berechtigt ihn das nicht, die
Zustimmung ganz oder teilweise zu verweigern, wenn die Mieterhöhung im Übrigen in Ordnung
ist (OLG Frankfurt RE WM 99,629; OLG Stuttgart RE WM 81,225; LG Mannheim WM 86,223). Dafür
ist die MIETMINDERUNG da.
Auch ein zu hoher Ausgangsmietzins - z.B. bei Streit über frühere Mieterhöhungen - schadet
dem Vermieter nicht; ist der Erhöhungsbetrag korrekt, muss der Mieter zustimmen (KG Berlin
RE WM 97,605). Eine bestimmt Form ist für die Zustimmung nicht vorgeschrieben. Der
Mieter kann sie also mündlich, in TEXTFORM oder schriftlich erklären.
Sagt der Mieter nichts und zahlt unverändert die alte Miete, wird die Mieterhöhung nicht
wirksam; Schweigen ist keine Zustimmung. Schwieriger wird es, wenn der Mieter zwar schweigt,
die höhere Miete aber zahlt. Hier gibt es je nach Einzelfall unterschiedliche
Gerichtsentscheidungen:
Wer die höhere Miete fünf Monate vorbehaltlos zahlt, hat der Erhöhung damit zugestimmt (LG
Berlin WM 85,311); anders bei einmaliger Zahlung (AG Flensburg WM 91,356; AG Dortmund WM
85,29; a.A. LG Braunschweig WM 86,142).
Eine stillschweigende Zustimmung kann auch darin liegen, dass der Mieter seinen
Dauerauftrag ändert und so für die Zahlung der geforderten Mieterhöhung sorgt (LG Kiel WM 93,198).
Keine stillschweigende Zustimmung liegt vor, wenn der Vermietr aufgrund einer
Einzugsermächtigung, die der Mieter für die alte Miete erteilt hatte, den erhöhten
Mietbetrag abbuchen lässt und der Mieter erst nach fünf Monaten widerspricht (LG München
I WM 96,44; AG Göttingen WM 91,280).

Klagefrist
Stimmt der Mieter innerhalb der Frist nicht zu, ist der Vermieter berechtigt, innerhalb
von weiteren drei Monaten auf Zustimmung zu klagen. Die Klagefrist hängt vom Zugang der
Mieterhöhung ab, sie verschiebt sich nicht dadurch, dass der Vermieter dem Mieter eine
längere Überlegungsfrist einräumt (LG MÜnchen I WM 94,383; AG Köln WM 97,51).
Erhebt der Vermieter Klage, bevor die Überlegungsfrist des Mieters abgelaufen ist, so ist diese
Zustimmungklage zulässig, wenn die Frist im letzten Verhandlungstermin abgelaufen war
oder der Mieter zuvor seine Zustimmung endgültig verweigert hat (KG Berlin RE WM 81,54).
Stimmt der Mieter allerdings vor Ablauf der Überlegungsfrist während des Rechtsstreits dem
Mieterhöhungsverlangen zu, so muss der Vermieter die Kosten des Verfahrens tragen.
Ist die Klagefrist abgelaufen, muss der Vermieter zunächst wiederum ein außergerichtliches
Mieterhöhungsverlangen stellen (LG Frankenthal WM 85,318). Er kann dies nicht direkt mit
der Klage tun.

Prozessverfahren
Stellt sich heraus, dass die ortsübliche Vergleichsmiete über dem liegt, was der Mieter
bisher gezahlt hat bzw. was er freiwillig mehr zahlen will, dann wird er verurteilt, einer
entsprechend höheren Miete zuzustimmen.
Der Mieter kann sich zu jeder Zeit, auch noch im Prozess, darauf "berufen", dass das
Mieterhöhungsverlangen mangelhaft sei. Dies folgt daraus, dass ein wirksames
Erhöhungsverlangen eine Prozessvoraussetzung ist, die das Gericht von Amts wegen prüfen muss.
Die "Berufung" des Mieters ist deshalb nichts weiter als ein rechtlicher Hinweis, den das Gericht
niemals als "verspätet" zurückweisen darf (BayObLG RE WM 82,105).
War das Erhöhungsverlangen des Vermieters unwirksam, kann der Vermieter im Prozess ein
vollständig neues Erhöhungsverlangen abgeben oder die Mängel des Erhöhungsverlangens
beheben. Dies ist auch noch in der Berufungsinstanz möglich, selbst wenn der Mieter von
Amtsgericht bereits verurteilt wurde, der Mieterhöhung teilweise zuzustimmen; die
Jahresfrist steht dem nicht entgegen (BayObLG RE WM 89,484).
Hat der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen erst im Prozess wirksam gemacht, beginnt für den
Mieter erst ab diesem Zeitpunkt die zweimonatige Überlegungsfrist. Erkennt der Mieter
innerhalb dieser Frist den berechtigten Teil der Forderungen an, trägt der Vermieter
die gesamten VERFAHRENSKOSTEN.

Wann wird die höhere Miete fällig?
Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu bzw. wird er zur Zustimmung verurteilt, so hat er die
erhöhte Miete nach Ablauf der Überlegungsfrist, also ab dem 3. Monatsersten nach Zugang
der schriftlichen Mieterhöhungserklärung, zu zahlen. Bei Zugang im Januar also ab
1.April. Es ist nicht notwendig, dass dieser Zeitpunkt im Mieterhöhungsschreiben vom
Vermieter angegeben wird (OLG Koblenz RE WM 83,132).

Kündigung wegen Zahlungsverzug?
(FRISTLOSE KÜNDIGUNG) Ist der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug, so kann der Vermieter
evtl. kündigen. Aber: Stimmt der Mieter einer Mieterhöhungserklärung nicht zu und wird er
daraufhin vom Vermieter auf Zustimmung verklagt, so kann der Vermieter bei rechtskräftiger
Verurteilung des Mieters nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach Rechtskraft des Urteils das
Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter wegen der inzwischen angelaufenen Mietrückstände
in Zahlungsverzug ist. Dies gilt auch in den neuen Bundesländern (BezG Chemnitz WM 93,34).
Die Schonfrist entfällt, wenn die Mieterhöhung auf einen Vergleich zurückgeht (OLG
Hamm RE WM 93,54).
Der Vermieter kann aber wegen Zahlungsrückstandes das Mietverhältnis fristlos kündigen,
wenn der Mieter mit der alten Miete in Zahlungsrückstand geraten ist.
Ist ein Mieter verurteilt worden, einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zuzustimmen,
so hat der Vermieter unter dem Gesichtspunkt des Verzugsschadens einen Anspruch auf
Verzinsung der für die Vergangenheit nachzuzahlenden Erhöhungsbeträge (LG Köln WM 79,195;
a.A. AG Erlangen WM 89,520).

Keine Abänderung im Mietvertrag
(HAUSTÜRGESCHÄFT)
Von diesen Regelungen zum Nachteil des Mieters im Mietvertrag abweichende Vereinbarungen
sind unwirksam, jedoch können Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses die
Miete einvernehmlich auch ohne förmliches Verfahren erhöhen. Dies setzt aber voraus,
dass dem Mieter bewusst ist, dass er über die Erhöhung frei entscheiden kann (LG München
I WM 92,490). Daran fehlt es, wenn der Vermieter lediglich mitteilt, er werde die Miete
anpassen (LG Mannheim WM 2000,308). Außerdem darf der Vermieter bei einer solch
"einvernehmlichen" Mieterhöhung nicht unredlichen vorgehen (AG Hamburg WM 89,187).

Rückforderung zu viel gezahlter Miete
Hat der Mieter aufgrund einer unwirksamen Mieterhöhung zu vile Miete gezahlt, kann er den
Erhöhungsbetrag zurückfordern (LG Mannheim WM 2000, 308; LB München II WM 96,624).

Ausschluss des Mieterhöhungsrechts
Bei einem Mietverhältnis auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins ist eine Mieterhöhung
ausgeschlossen. Nach Ansicht des OLG Stuttgart (RE WM 94,420) reicht die Befristung des
Mietvertrages allein nicht aus; es müssen weitere Hinweise für die Vereinbarung eines
festen Mietzinses vorliegen. Andere Gerichte hingegen gehen davon aus, dass bei
Mietverhältnissen auf bestimmte Zeit eine Mieterhöhung nur dann möglich ist, wenn im
Vertrag das Erhöhungsrecht vorbehalten ist (OLG Zweibrücken RE WM 81, 273; LG Bonn
WM 92,299; LG Baden-Baden WM 84,86; AG Braunschweig WM 82,299). Ein formularmäßiger
Erhöhungsvorbehalt dürfte reichen (LG Kiel WM 92, 623; a.A. LG Köln WM 91,353).

Auch bei einem Vertrag "auf Lebenszeit" ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn der
Vermieter sich das Erhöhungsrecht nicht vorbehalten hat (LG Mannheim WM 87,353).
Wurde vereinbart, dass sich ein Mietverhältnis nach Ablauf der fest vereinbarten Zeit
um einen bestimmten Zeitraum, z.B. ein Jahr, verlängert, gilt der Mieterhöhungsausschluss
nicht mehr für den Verlängerungszeitraum (OLG Karlsruhe RE WM 96,18; OLG Zweibrücken
RE WM 81,273). Der Vermieter hat vielmehr das Recht, die Mieterhöhung so früh zu
verlangen, dass diese direkt nach Ablauf der ursprünglichen Vertragszeit wirksam wird
(OLG Hamm RE WM 82,294).Auch Werkwohnungen müssen ihren Preisvorteil behalten (LG
München I WM 99,464). Es genügt aber, den ursprünglichen Unterschiedsbetrag zwischen
Ausgangsmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete beizubehalten; der Vermieter muss nicht
den anfangs bestehenden prozentualen Abstand wahren (BayObLG RE WM 2001, 181; LG
München I WM 2001,495).

Solnage verwaltungsinterne Richtlinien vorsehen, dass für Bundesbedienstetenwohnungen
die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblich ist, muss die Grenze bei jeder
Mieterhöhung im Rahmen der Wohnungsfürsorge beachtet werden (BayObLG RE WM 99,103). Die
Mieterhöhung muss jedoch nicht den ausdrücklichen Hinweis darauf enthalten, dass diese
Begrenzung eingehalten ist (BayObLG RE WM 2000,238).
Enthält der Mietvertrag aber eine GLEITKLAUSEL, LEISTUNGSVORBEHALTSKLAUSEL,
WERTSICHERUNGSKLAUSEL, kann die Miete auch während der Laufzeit des Vertrages bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete, nicht aber nach Inhalt und Umfang der Gleitklausel
angehoben werden.

Außerordenliches Kündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhungen (MIETERKÜNDIGUNG)
Verlang der Vermieter eine höhere Miete, ist der Mieter berechtigt, bis zum Ende des 2.
Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung für das Ende des 4.Monats zu kündigen (LG Bonn
NJWE-MietR 97,221).
Beispiel: Verlangt der Vermieter am 25.Januar eine höhere Miete, kann der Mieter bis
Ende März zum 31.Mai kündigen.
Das Sonderkündigungsrecht gilt auch dann, wenn die Mieterhöhung unwirksam ist (LG
Braunschweig WM 86,323; AG Andernach WM 94, 547) oder der Vermieter einen neuen Mietvertrag
mit höherem Mietpreis anbietet (LG Giessen WM 2000,423).
Kündigt der Mieter, braucht er die geforderte höhere Miete nicht zu zahlen.

Die Miete bei Neuvermietung
Ist auch der Vermieter während der Dauer des Mietverhältnisses nur berechtigt,
die ortsübliche Vergleichsmiete zu fordern, so ist er bei der Neuvermietung hieran nicht
gebunden. In diesem Fall dar er die Miete selbstverantwortlich bilden.
Grenze für die Mietpreisbildung sind nur die Vorschriften über MIETPREISÜBERHÖHUNG,
und MIETWUCHER.

Mieterhöhung nach Wegfall der Preisbindung
Wenn die Preisbindung für öffentlich geförderte Wohnungen entfällt, darf der Vermieter
die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Der Vermieter darf das
Mieterhöhungsverlangen schon so frühzeitig stellen, dass die Vergleichsmiete unmittelbar
nach Ende der Bindungszeit zu zahlen ist (KG Berlin RE WM 82,102; OLG Hamm RE WM 80,262;
LG Hamburg WM 97,562; LG Köln WM 96,276; a.A.LG Kiel WM 95,541 für Mieterhöhungen seit dem
1.9.93) Auch hier muss der Vermieter die Kappungsgrenze einhalten. Ausnahme: Mieter, die
wegen der Beendigung der Preisbindung keine Fehlbelegungsabgabe mehr zahlen müssen.
(siehe KAPPUNGSGRENZE).
Aus dem Wegfall der Preisbindung ergibt sich kein Anspruch des Vermieters darauf, neben der
Vergleichsmiete noch die bisher in der Kostenmiete enthaltenen Betriebskosten zu erhalten
( OLG Oldenburg RE WM 84,274). Zuvor müssten eine Vertragsanpassung im Einvernehmen
mit dem Mieter vorgenommen werden (LG Aachen WM 85, 342).

Gelesen Quelle: Deutscher Mieterbund e.V. , Berlin, Juni 2002